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기간을정하지않은임대차계약의해지요구에대한임차인의
계약갱신요구권을임대인은거절할수있을까요?
출처:법제처 >찾기쉬운생활법령정보
문 제
명진사씨는 2018년부터 2019년까지 서울 중심가에 있는 상가건물 일부
를 보증금액 9억 2천만 원에 임차해서 OO갈비집을 운영했는데, 맛집으로
유명해지면서 장사가 잘되자 최초 임대차계약을 갱신하면서 앞으로는 기간
을 정하지 않고 임차하기로 건물주인 전건주씨와 합의하고 최근까지 계속
동일한 건물에서 OO갈비집을 운영해왔습니다.
그런데 최근 건물주가 나주인씨로 바뀌면서 명진사씨가 운영하고 있는
갈빗집 자리에 프랜차이즈 카페를 열려고 하니 나가달라는 말을 듣게 된
명진사씨!
멀쩡히 운영하고 있는 가게를, 게다가 코로나 19로 가게 수익조차 하락한 상황에서 새로운 곳으로 가게를 이전하기가부담스러웠던
명진사씨는「상가건물 임대차보호법」에서 보장하는 계약갱신요구권을떠올리고는나주인씨에게계약갱신요구권을주장했습니다.
하지만 나주인씨는명진사씨의계약갱신요구권을받아들일수 없다며 거절했는데요, 과연 누구의 의견이 옳을까요?
정 답
정답은 ‘법으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차라 할지라도 「상가건물 임대차보호법」에서 정한 임차인의 계약갱신요구
권은 보장돼. 다만, 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 하기 때문에 명진사씨와 기존 계약을 승계한 나주인씨 사
이의 임대차계약과 같이 그 기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없을 뿐이야.’ 입니다.
이 사안은 임차인을 보호하기 위한 「상가건물 임대차보호법」의 계약갱신요구권과 관련하여 보증금이 「상가건물임대차보호법」의
적용범위를 넘고 기간 약정이 없는 경우에도 임차인(명진사씨)이 임대인(나주인씨)에게 계약갱신요구권을 요구할 수 있는지가
문제된 사건입니다.
(※ 참고로 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의
지위를 승계한 것으로 보므로, 명진사씨와 전건주씨의 임대차계약은 나주인씨에게 그대로 승계된 것으로 볼 수 있습니다.)
이와 유사한 사례에서 대법원은 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 단서에 따라 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조
제1항에서 규정하고 있는 보증금액을 초과하는 임대차는 기간을 정하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항이
적용되지 않고, 「민법」의 적용을 받아 임대인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있다고 하였으며, 또한 임차인이 그 통고를 받은
날부터 6개월이 지남으로써 효력이 발생하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다고 판단했습니다.(대법원 2021. 12 .30. 선고 2021
다233730 판결 참조)
이 사건에서 명진사씨와 나주인씨는 법정 보증금액을 초과한 9억 2천만 원에 임대차계약을 체결하면서(「상가건물 임대차보호법
시행령」 제2조 제1항 제1호) 임대차기간을 정하지 않았으므로, 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항이 적용되지 않고, 「민법」
의 적용을 받게 됩니다. 이에 따라 계약의 당사자인 명진사씨 또는 나주인씨는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 그 효력은 나
주인씨가 해지를 통고한 경우에는 명진사씨가 통고를 받은 날부터 6개월이 경과하면, 명진사씨가 해지를 통고한 경우에는 나주인
씨가 그러한 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 발생합니다.(「민법」 제635조제1항 및 제2항 제1호)
또한 「상가건물임대차보호법」의 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
행사하도록 규정되어 있으므로, 명진사씨와 나주인씨 사이의 임대차계약과 같이 기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신요구권이
발생할 여지가 없습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조)
따라서 대법원 판결과 같이 이 사례에서 나주인씨는 명진사씨의 계약갱신요구권을 거절하고 임대차계약 해지를 요구할 수 있으며,
이경우명진사씨는나주인씨에게 계약해지 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임차한 건물을 나주인씨에게 인도해야 합니다.
계약갱신요구권을임대인은거절할수있을까요?
출처:법제처 >찾기쉬운생활법령정보
문 제
명진사씨는 2018년부터 2019년까지 서울 중심가에 있는 상가건물 일부
를 보증금액 9억 2천만 원에 임차해서 OO갈비집을 운영했는데, 맛집으로
유명해지면서 장사가 잘되자 최초 임대차계약을 갱신하면서 앞으로는 기간
을 정하지 않고 임차하기로 건물주인 전건주씨와 합의하고 최근까지 계속
동일한 건물에서 OO갈비집을 운영해왔습니다.
그런데 최근 건물주가 나주인씨로 바뀌면서 명진사씨가 운영하고 있는
갈빗집 자리에 프랜차이즈 카페를 열려고 하니 나가달라는 말을 듣게 된
명진사씨!
멀쩡히 운영하고 있는 가게를, 게다가 코로나 19로 가게 수익조차 하락한 상황에서 새로운 곳으로 가게를 이전하기가부담스러웠던
명진사씨는「상가건물 임대차보호법」에서 보장하는 계약갱신요구권을떠올리고는나주인씨에게계약갱신요구권을주장했습니다.
하지만 나주인씨는명진사씨의계약갱신요구권을받아들일수 없다며 거절했는데요, 과연 누구의 의견이 옳을까요?
정 답
정답은 ‘법으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차라 할지라도 「상가건물 임대차보호법」에서 정한 임차인의 계약갱신요구
권은 보장돼. 다만, 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 하기 때문에 명진사씨와 기존 계약을 승계한 나주인씨 사
이의 임대차계약과 같이 그 기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없을 뿐이야.’ 입니다.
이 사안은 임차인을 보호하기 위한 「상가건물 임대차보호법」의 계약갱신요구권과 관련하여 보증금이 「상가건물임대차보호법」의
적용범위를 넘고 기간 약정이 없는 경우에도 임차인(명진사씨)이 임대인(나주인씨)에게 계약갱신요구권을 요구할 수 있는지가
문제된 사건입니다.
(※ 참고로 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의
지위를 승계한 것으로 보므로, 명진사씨와 전건주씨의 임대차계약은 나주인씨에게 그대로 승계된 것으로 볼 수 있습니다.)
이와 유사한 사례에서 대법원은 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 단서에 따라 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조
제1항에서 규정하고 있는 보증금액을 초과하는 임대차는 기간을 정하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항이
적용되지 않고, 「민법」의 적용을 받아 임대인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있다고 하였으며, 또한 임차인이 그 통고를 받은
날부터 6개월이 지남으로써 효력이 발생하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다고 판단했습니다.(대법원 2021. 12 .30. 선고 2021
다233730 판결 참조)
이 사건에서 명진사씨와 나주인씨는 법정 보증금액을 초과한 9억 2천만 원에 임대차계약을 체결하면서(「상가건물 임대차보호법
시행령」 제2조 제1항 제1호) 임대차기간을 정하지 않았으므로, 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항이 적용되지 않고, 「민법」
의 적용을 받게 됩니다. 이에 따라 계약의 당사자인 명진사씨 또는 나주인씨는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고 그 효력은 나
주인씨가 해지를 통고한 경우에는 명진사씨가 통고를 받은 날부터 6개월이 경과하면, 명진사씨가 해지를 통고한 경우에는 나주인
씨가 그러한 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 발생합니다.(「민법」 제635조제1항 및 제2항 제1호)
또한 「상가건물임대차보호법」의 계약갱신요구권은 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
행사하도록 규정되어 있으므로, 명진사씨와 나주인씨 사이의 임대차계약과 같이 기간을 정하지 않은 경우에는 계약갱신요구권이
발생할 여지가 없습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조)
따라서 대법원 판결과 같이 이 사례에서 나주인씨는 명진사씨의 계약갱신요구권을 거절하고 임대차계약 해지를 요구할 수 있으며,
이경우명진사씨는나주인씨에게 계약해지 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임차한 건물을 나주인씨에게 인도해야 합니다.
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